Due Diligence

A due diligence, expressão inglesa que significa devida diligência, é a análise detalhada de documentos e informações de um negócio e tem como objetivo mapear eventuais passivos, contingências e riscos a ele inerentes.
No mercado imobiliário, é a prática aplicada a negócios que envolvem, direta ou indiretamente, a aquisição de quaisquer direitos sobre bens ou ativos, a exemplo de: aquisição ou locação de imóveis, desenvolvimento imobiliário, contratos de direitos reais de garantias e investimento em sociedades com setores que demandam base significativa de ativos imobiliários.
Busca-se verificar tanto a aptidão dos imóveis às destinações pretendidas, quanto a existência de débitos, circunstâncias e ameaças associadas aos imóveis e aos proprietários ou titulares de outros direitos.
Cada negócio ou imóvel pretendido demandará a exploração de documentos e informações pertinentes, porém, com relação ao imóvel, dentre os aspectos indispensáveis a serem analisados, temos a verificação de existência de eventuais ônus, por meio da análise, principalmente de sua certidão de matrícula, de seu título aquisitivo e de contratos que tenham como objeto direitos ou obrigações sobre o bem, além da constatação da regularidade das construções eventualmente existentes no imóvel, mediante análise de alvará de construção e de “habite-se”, e também da averiguação de existência de débitos tributários.
Quanto ao proprietário, é indispensável análise sobre existência de processos judiciais, com a emissão de certidões e verificação do conteúdo dos processos em que o vendedor configura como parte, para que não haja risco posterior de reconhecimento de fraude contra credores ou à execução.
Além da verificação da titularidade da propriedade do imóvel e da (in)existência de ônus reais ou pessoais reipersecutórios que recaem sobre ele, o objetivo é a identificação de problemas que possam significar complicações futuras para as partes, a restrição da utilização do imóvel ou até mesmo a inviabilização do negócio pretendido, em razão de problemas relacionados à posse, propriedade ou regularidade do imóvel.
Muito embora a análise da matrícula do imóvel seja considerada fonte principal de consulta para levantamento dos riscos, a consulta completa e profunda é indispensável para a verificação e esclarecimento. Quanto mais preciso e completo for o exame, maior segurança jurídica será atrelada à consecução do negócio.
Pode haver situações específicas que surjam na realização da due diligence e que deverão ser analisadas com cautela. Portanto, nas transações imobiliárias é recomendável a contratação de advogado habilitado para orientação e realização das diligências, para que o comprador tome decisões conscientes diante da real condição do negócio. – Carolina Benedicto, membro da Comissão de Direito Imobiliário da 4ª Subseção Rio Claro.