Dúvida Registral: A divergência entre o apresentante de título e o oficial de registro de imóveis

Ser ou não ser, eis a questão!

Não são raras as vezes em que nos deparamos com situações tão únicas e peculiares – ou nem tanto assim – que dúvidas pairam sobre a mente.

Não seria exclusividade do príncipe Hamlet, tanto que dúvidas surgem no ramo do Direito Imobiliário também, principalmente no ato do registro de título inerentes aos imóveis.

É fato que para que se tenha a segurança jurídica esperada dos registros públicos os interessados devem registrar os títulos junto aos respectivos ofícios de registro.

Ocorre que a simples apresentação não garante que o título será levado a registro, por inúmeras razões.

Assim, qualquer que seja a impossibilidade de se registrar o título junto à matrícula do imóvel, o oficial deve indicar por escrito, no prazo de 10 dias do protocolo, de uma vez só e articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura, quais exigências entende necessárias que o interessado cumpra para que o título seja efetivamente levado a registro.

Neste momento é que podem ocorrer dúvidas, que não a do príncipe dinamarquês, sobre a necessidade e legalidade das exigências requeridas pelo oficial ou, ainda, não seja possível cumpri-las.

Para essa questão, a Lei disciplina o procedimento da Dúvida Registral, que determina que a parte interessada pode requerer que o título em questão e a dúvida suscitada sejam levados ao juízo competente para que a decida.

Na prática, o interessado apresenta petição contendo suas razões da Dúvida diretamente no ofício de registro onde o título retornou com exigências pelo oficial, que deverá protocolar à margem da prenotação a Dúvida.

O oficial dará ciência ao interessado dos termos e razões das exigências apresentadas, entregando-lhe cópia da suscitação e o notificará para que apresente impugnação perante o juízo competente no prazo de 15 dias.

O Ministério Público participa deste procedimento opinando sobre a dúvida suscitada no prazo de 10 dias e, após, há prolação de sentença, na qual o juiz decide ser ou não ser, já não sendo mais a questão.

A curiosidade no procedimento de Dúvida é que se a sentença acolher a tese do oficial, ou seja, de que as exigências por ele feitas são cabíveis, a Dúvida será julgada procedente e, ao contrário, se a sentença acolher a tese do interessado, ou seja, de que as exigências feitas pelo oficial não são cabíveis, a Dúvida é julgada improcedente e o oficial terá de registrar o título sem as exigências que primeiramente havia determinado.

Ainda, a natureza da sentença do procedimento de Dúvida tem caráter administrativo, o que possibilita que o interessado se valha de ação judicial acaso não concorde com a decisão, mesmo que haja a previsão de interposição de apelação.

Viu, como nem sempre o que dizem ser, é?

Na dúvida, suscite Dúvida!

Leandro César Crispim – Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 4ª Subseção de Rio Claro/SP